现阶段国内城市呈现高密集发展趋势，TOD已是城市高质量发展的重要模式。同时，随着城市人口老龄化及低生育率，消费的主力正在逐步发生变化。随着00后客群不断入市并成为消费主力，年轻客群的生活方式会发生质的变化，通过轨道交通的上盖综合体业务，为年轻客群打造多业态高度复合深入融入城市的TOD合体为年轻客群提供复合的综合生活解决方案，是目前每个转型中的城市开发商必须直面的研究对象和突破的契机。

一、TOD城市综合体发展现状

1、市场带动转型

随着国内城市土地资源约束的增强，城镇化进程的不断推进，房地产行业的日趋成熟，金融制度与环境的逐步健全，轨道交通TOD开发也将面临着新的发展环境，可以说是机遇和挑战并存。尤其是对于国内一线大城市来说，愈发紧张的土地资源和越发膨胀的人口数量会导致城市无限制扩充，进而带来交通拥挤、生态破坏等问题。TOD项目正在成为便利型综合体，也将成为购房者的价值判断新标准，其更低的时间成本、更自由的时间支配权，将为越来越多的大众所青睐。而TOD模式耗费资金巨大，轨道交通站场周边拆迁补偿安置费用高昂，轨道场站、文教卫体等公共设施建设几乎没有收益。通过可售型物业的销售利润和持有型物业的长期经营，才能实现长期投资收益的平衡与资金成本的覆盖。

目前，房地产行业整体规模扩张速度正在不断下降，头部企业在坚持住宅开发的基础上，强调延伸业务的重要性，开展了TOD城市发展的研究和实践。地产集团对于创新业务的发展思路，需更加聚焦于对TOD综合业态的客户需求、创新产品策略进行研究，打造符合新生代客群生活方式的复合产品。

2、消费主力转向新生代客群

由于城市人口老龄化及低生育率，消费主力正在发生变化，未来以Z世代为主的新生代客群一定是消费主力，这些客群对生活方式的需求、对美好生活的需求、消费的观念都会对产品功能产生影响，未来必将呈现出符合新生活方式的产品，只有基于消费者需求不断进行产品创新才能再使产品在市场中取得差异化的优势地位。地产集团在“做新时代综合生活解决方案的优质提供者”的定位下，利用TOD手段创造物业增值价值，融入城市发展、引领幸福生活成为核心抓手，探索符合未来的生活方式和高品质产品成为地产集团公司在创新业务上的战略举措和当务之急。而针对新生代客群的“TOD城市综合体”是创新业务产品的具体化，结合TOD项目的拓展和项目需求，在细分领域进行客户和产品策略的研究意义重大。

  二、新生代客群生活方式

新生代客群如何去界定呢？他们的价值观和生活方式又是怎么样呢？根据出生的年限以及同阶段重要历史及经济环境，将现有人群进行了世代划分，其中，Z世代在现存整体人口中占比17%，无论是消费、办公就业等诸多方面，社会主力军都集中在18~35岁，按照时间推演，未来15年内Z世代是必然的主力军。

图1：世代划分及时间推演

我们从全国人口规模结构、消费潜力及就业潜力来看，Z世代中95后-05年的新生代客群均未来社会主力军。

l从全国人群各年龄段规模结构来看，Z世代中95后-05年即18岁-27岁近1.48亿人，未来会是社会中流砥柱；

l在消费方面，我国新生群体有消费能力且具有巨大潜力，新生代客群已逐步成为市场消费主力，预计Z世代年轻消费者2035年总开支预测达16万亿人民币，年轻群体将给商业地产带来新的发展动力。

l在就业方面，Z世代是发达城市的主要就业人群，同时从事新兴、高端服务行业占比更高，是前沿产业主力军。

图2：Z世代在人口规模、消费潜力、就业潜力的总结

新生代客群成长在社会经济、文化、互联网信息大爆炸的时代，催生了他们多元认知，也有着裂变的价值观、生活方式。社会发展环境决定了新生代客群共性特质：物质自信一代、能力自信一代、移动互联一代、个体独立一代。

图3：新生代客群共性特质

通过对新生代客群生活方式的调研，可以感受到他们生活方式与传统方式的明显区别，例如：新生代客群在睡眠、脱发、情绪波动等问题的困扰下，已经开始关注养生保健，成为朋克养生消费主力军。

图4：新生代Z世代生活方式分析——养生需求

新生代客群养宠更加精细化，他们需求更加多元化的宠物消费业态和场所，引领宠物经济新风潮。

图5：新生代Z世代生活方式分析——宠物需求

新生代客群更愿意为兴趣和社交付费，例如IP、偶像等，付费意愿度高。

图6：新生代Z世代生活方式分析——社交需求

研究发现，新生代客群向往并践行着精神富足、悦己享乐、进取自律、健康温情的生活方式。

图7：新生代创新生活方式总结

  三、TOD城市综合体商业产品设计

通过对典型城市新生代客群的生活方式和行为逻辑进行分析，明确新生代客群对于TOD城市综合体商业的核心空间需求和行为需求，通过设计策略的匹配实现功能空间的优化，使产品更加符合创新需求和未来趋势，增强创新产品力。

图8：空间场景梳理路径

其中，在商业空间中，TOD接驳空间、下沉广场、共享空间及屋顶空间都是新生代群体关注度较高，可以展现年轻活力的空间。

1、例如TOD接驳中的地下通道，通过步行网络高效连接商业空间，形成连续的场景空间。

l快速引导人流进入商业综合体——作为商业的前端入口场景，可看作场外商业的起始动线，TOD接驳场景应高效便捷，汇聚轨道及周边人流，以最优的路径和环境将人流导入商业内部。

  l注重安全性、舒适性、导向性——需营造连续有机的空间体验，地下环境地上化，将地上景观及充足的光照引入地下，营造空气清新的商业环境，使用色彩，灯光，声音，绿植引导组织客流，创造良好的地下空间体验。

l组团间网状互联互通，形成商业环——规划片区整体慢行系统脉络，组织区域人行流线，打通片区各功能组团与轨道站点之间的经济动线。

图9：TOD接驳中的地下通道设计原则

2、下沉广场的商业休闲空间，打造氛围休闲聚集地，形成立体多层次空间，实现商业价值最大化。

l创造停留节点，集聚人气营造氛围——在商业端部或中部设置下沉广场，通过商铺围合空间，打造外摆区或市集场景。结合轨交及商业动线，设置在不同交通工具换乘路线之间，以过境人流集聚人气，打造上需充分考虑“夜场景”的打造，营造出烟火气和市井味。

  l立体多层次空间，商业价值最大化——保证地面及地下商业均有尺度合理的外摆展示和集散空间。下沉广场开口尺度应达到可视上中下三层店招。当地下商业为多层时可设置双层下沉空间，外摆区的设置应以为更多的商铺创造价值为原则。

  l固定外摆区+不定期快闪主题——固定外摆区的商业形象应匹配场景氛围，以轻餐饮，休闲类业态为主。利用广场节点可以不定期举办快闪主题活动，使场景产生持续的经济活力。

图10：下沉广场的商业休闲空间设计原则

3、共享空间中的展陈市集，营造商业空间中的现代烟火气聚场。

l共享空间再造，品牌展示新窗口——陈展市集推动塑造消费新场景，打破传统购物中心的独立式商铺思维，多元化购物场景，沉浸式体验升级，创建一种独特的社群文化，把吸引年轻人的潮流艺术作为构景元素，形成了涵盖白天、夜间的潮流、年轻力商业购物体验场景。

l休闲社交和体验交流场——商业市集为顾客创造了社交和互动的环境，顾客可以与商家和其他顾客进行交流、分享购物心得，增加社交互动和用户体验的乐趣，市集还可以举办各种活动和娱乐节目，提供更多的体验和娱乐选择，增强顾客的参与感和忠诚度。

l丰富多变的市集空间——打造诸如如快闪店、艺术展陈、活动演绎等，配合商业活动给予商业有灵魂且多变的内容空间。这也越来越成为新生代客群反复到访商业的重要动机。

图11：共享空间中的展陈市集设计原则

4、屋顶空间的社群部落，利用屋顶空间打造空中商业社群新场景。

l延伸商业动线，提升高区活力价值——露台屋顶具有足够规模的有效连续空间，可以围绕社群圈层定期开展多样化的主题活动，为客群提供丰富的社交平台，强有效地吸引相应人群。作为商业的第五立面，也是商业动线的再延伸，可以提供新的商业活动，提升高区商业价值。

l新社群新场景，带动屋顶24小时经济——释放商业屋顶闲置空间，通过创新业态和经营形式，打造诸如主题酒吧，外摆秀场，萌宠社交，儿童乐园，天台音乐节，露天影院等新社群场景，更多地刺激社群社交，满足社交情感类，延时消费等新的商业需求。

l业态前置，设施预留，主题植入——露台屋顶的社群部落场景，常结合场景布置、灯光音响设备、运营宣传、社群组织等基础场景元素，围绕社群圈层话题，植入不同的主题内容开展社群活动，社交平台打卡，线上直播，线下体验，成为聚集客流，拉动经济的商业行为。

图12：屋顶空间的社群部落设计原则

四、结语

新生代客群在消费和办公场景中占有越来越重要的地位，独特的成长背景使其对综合体项目有着更独特的需求，提出面向未来年轻客群的产品设计路径是未来的产品发展趋势，通过技术创新和情感连接的设计理念，满足人们对未来生活品质的期待，同时提升创新产品力。